Možnosti digitalizacije v nepremičninah

Tehnologija vpliva na vsak posamezni vidik človeškega življenja in na način dela vseh. Sili nas k resničnemu premiku v razmišljanju, k večjemu sodelovanju, bolj celovitim izkušnjam zaposlenih in resničnemu udobju v okolju na delovnem mestu. Je vseprisotna in na nas vpliva tako osebno kot poslovno. Tehnološko revolucijo je najbolj čutiti v načinu poslovanja podjetij in načinu našega dela. Vendar je svet šele na prvem vrhuncu digitalne dobe. S pomočjo avtomatizacije in umetne inteligence bodo organizacije na novo opredelile številne poklice in spremenile poslovne procese.

UPRAVLJANJE NEPREMIČNIN

Mednarodno združenje strokovnjakov za upravljanje objektov (IFMA) navaja, da je upravljanje objektov poklic, ki zajema več disciplin za zagotavljanje funkcionalnosti grajenega okolja z vključevanjem ljudi, kraja, postopka in tehnologije. Upravljanje objektov nedvomno postaja disciplina, ki bo v prihodnosti zelo odvisna od mreže podatkov o stavbah, analitskih sposobnostih podatkovne uporabe in prilagodljivosti sistemov na vsakodnevne spremembe. Upravitelj stavbe bo vse bolj odvisen od podatkov o delovanju stavbe, hkrati pa tisti, ki bo lahko na podlagi analitike podajal predloge za izboljšave na področju učinkovite rabe energije, udobja v prostoru, optimalni izrabi prostora ipd.

PAMETNE ZGRADBE

Zgradbe nikoli ne spijo. Obratujejo ob vseh urah dneva, ponoči in ob koncu tedna. Večina stavb ima vse svoje sisteme – HVAC (ang. Heating, ventilation, and air conditioning; ogrevanje, prezračevanje in klima), zatiranje požara, razsvetljavo in drugo – neodvisne drug od drugega. Ta izolacija onemogoča, da bi funkcije, kot so: razsvetljava, HVAC, varnost, komunikacije in IT, delovale kot popolnoma integrirana enota. Delno to problematiko rešujejo centralni nadzorni sistemi (CNS), ki pa ne vključujejo vseh vidikov uporabe in ne delujejo na mikro ravni posameznih senzorjev. Ker se internet stvari (angl. Internet of Things, v nadaljevanju: IoT) vse bolj infiltrira v gradnjo stavb in upravljanje z njimi, bo integracija sistemov v stavbah postajala postopoma vse pomembnejša. Odpravila bo  zastarele, odvečne silosne enote in jih nadomestila z učinkovitimi, združenimi, celostnimi sistemi, ki se upravljajo kot posebna pametna infrastruktura. Zgradbe, ki se bodo uspešno tehnološko in organizacijsko reorganizirale in prilagodile novodobnim sistemom, bodo konkurenčne, saj bodo lažje za upravljanje, učinkovitejše za lastništvo in prijaznejše do okolja. To nas pripelje do obravnave termina pametne zgradbe, ki se v svetovnem merilu uporablja že dlje časa, v zadnjem času pa je tudi pri nas vse pogosteje prisoten. Pametne zgradbe, za katere se je med drugim uporabljal tudi naziv inteligentne zgradbe, segajo v čas, ko Google še ni obstajal, torej pred letom 1998. Oba izraza obstajata že gotovo tri desetletja, vendar sta se sčasoma razvijala. Pametne zgradbe spreminjajo način delovanja glede na dogajanje v njih, vendar vedeti kaj spremeniti in kdaj to storiti, ni tako preprosto kot se morda sliši.

MNOŽICA PODATKOV (angl. Big data)

Trenutno zgradbe ustvarijo približno 30-krat več podatkov kot pred desetimi leti in skoraj 30 odstotkov več kot pred enim letom (vir: AutomatedBuildings.com, dostop, april 2021). S tem, ko stavbe postajajo bolj zapletene in povezane, dnevi upravljanja s ključem v roki, priročniki v kleti in ročno napisanimi dnevniki pregledov, postajajo vse bolj stvar preteklosti. Pomemben namen podatkovno bogatih in pametnih zgradb je opolnomočenje ekip za upravljanje pri delovanju njihovih zgradb, z željo, da njihova navzočnost na kraju samem ni ves čas potrebna. Pametne zgradbe spadajo med glavna področja uporabe IoT in tehnologij, ki odkrivajo njegovo vrednost v prihodnjih letih. Toda pametna stavba ima lahko različne oblike in podobe, pri čemer pametne stavbe niso samo tehnologije, kaj šele IoT.

INTERNET STVARI (IoT, angl. Internet of Things)

Kaj je internet stvari, znan tudi kot IoT? V literaturi najdemo številne definicije: npr. IoT je zbirka tehnologij in aplikacij, ki opremljajo naprave in lokacije z namenom ustvarjati vse vrste informacij – in te naprave in lokacije se takoj povežejo z analizo podatkov, ki ima za posledico “pametno” delovanje. IoT je ključno vodilo inovacij, optimizacije in avtomatizacije. A začnimo preprosto. Na to glejmo tako: ljudje se lahko povežejo z digitalnimi omrežji in internetom z napravami, kot so pametni telefoni in računalniki z namenom, da si delijo informacije. Te stvari ali predmeti lahko med seboj izmenjujejo informacije in prenašajo podatke v druge naprave in sisteme. Običajno lahko podatke tudi prejmejo. Informacije, ki jih delijo, so lahko o predmetih, na katere so pritrjeni in okolju, v katerem se nahajajo (s senzorji, ki so različnih oblik za različne parametre). Z uporabo takšnih senzorjev (kakovost zraka, temperatura, vlažnost, senzorji CO, nadzorni sistemi, senzorji gibanja, senzorji prisotnosti, senzorji dima, termostati, itd.) omogočamo, da se katerikoli predmet spremeni v vir informacij o tem predmetu in njegovemu okolju. Pametne naprave in stroji lahko izmenjujejo tudi informacije o svojem notranjem stanju. Vprašanje ni, kaj lahko povežete, ampak zakaj bi to storili. Torej – predvsem namen in rezultati. Potencialnih ciljev je veliko. Ti določajo, katere stvari želite povezati, tako da lahko zajemate podatke iz njih (in jih pošiljate od, med in/ali njim). Povezava IoT stvari in uporaba IoT podatkov omogoča različne izboljšave v stavbah. Pogosti primeri uporabe so npr.: nadzor zdravja, sledenje premoženju, spremljanje okolja, predvideno vzdrževanje in avtomatizacija stavbe. IoT in senzorji postajajo del skoraj vseh operacij in sistemov za upravljanje zgradb, poleg tega jim pomagajo, da se razvijejo v pametne zgradbe.

Raziskovalna analitičarka Navigant, Christina Jung navaja: »Inteligentne gradbene rešitve, ki podpirajo IoT, z uporabo internetno povezanih naprav, so varne, razširljive in interoperabilne. Podpirajo odprto komunikacijo in standarde v stavbnem prostoru, pomagajo pri zniževanju stroškov in izboljšanju možnosti integracije.«

Morda se bere kot nekaj iz znanstvenofantastičnega romana, toda tehnologija je resnična in se je že začela uvajati v poslovnih in drugih zgradbah po vsem svetu. Predstavljajte si pametne sisteme, ki lahko v primeru požara onemogočijo dvigala in odklenejo zasilne izhode. Ali, da lahko prilagodite uporabo ogrevanja ali klimatizacije vaše stavbe kot odziv na spreminjajoče se vreme. Predstavljajte si naprave, ki se samodejno vklopijo in izklopijo kot odziv na tlak v omrežju in delujejo dlje časa, ko je poraba energije najmanjša. Podobno lahko zgradba spremlja svojo porabo energije in stanovalcem omogoča, da prilagodijo nivo osvetlitve in temperaturo okolice. Toda kaj sploh mislimo, ko govorimo o pametnih pisarnah in pametnih zgradbah? Na splošno so pametne zgradbe tiste, ki za avtomatizacijo določenih procesov uporabljajo omrežne sisteme za upravljanje zgradb. Povedano drugače, pametne zgradbe so tisto, kar se zgodi, ko se tehnologija sreča z inženiringom in arhitekturo. Končni cilj tega zapletenega trikotnika je ustvariti okolja, ki ponujajo neprimerljivo varnost, udobje in varnost za vse uporabnike – vsi, ki uporabljajo podatke interneta stvari (IoT).

DIGITIZACIJA, DIGITALIZACIJA, DIGITALNA TRANSFORMACIJA

Pogosto se pojem digitizacije enači z digitalizacijo, vendar termina nimata enakega pomena. Digitizacija je proces pretvarjanja analognih informacij v digitalne informacije. Lahko bi rekli iz analogne oblike v računalniški zapis z vrednostmi 0 in 1. Digitizacija je lahko torej osnova za digitalizacijo. Ko se ta proces uporabi kot vzvod za izboljšanje procesov, to imenujemo digitalizacija. Če digitalizacijo uporabimo še v namene izboljšanja poslovnih procesov, potem to imenujemo digitalna transformacija oz. digitalna preobrazba. Opredelimo jo kot proces preusmerjanja organizacije od starega pristopa k novim načinom dela in razmišljanja s pomočjo uporabe digitalnih, socialnih, mobilnih in nastajajočih tehnologij. »Vključuje spremembe v vodenju organizacije, predpostavlja drugačno razmišljanje, spodbuja inovacije in razvoj novih poslovnih modelov z vključevanjem digitizacije sredstev ter povečano uporabo tehnologije z namenom izboljšanja uporabniške izkušnje zaposlenih v organizaciji, strank, dobaviteljev, partnerjev (Gorenšek, 2021).« Digitalna preobrazba je globoka preobrazba poslovnih in organizacijskih dejavnosti, procesov, kompetenc in modelov z namenom, da se na strateški in prednostni način v celoti izkoristijo spremembe in priložnosti mešanice digitalnih tehnologij kot tudi njihov pospeševalni vpliv na družbo, pri čemer se upoštevajo sedanji in prihodnji premiki v razmišljanju.

ENERGIJA V STAVBAH

Zgradbe predstavljajo velik odhodek v bilanci stanja podjetja, zato njihovo pametno upravljanje lahko prinese ogromne koristi. Obratovalni stroški predstavljajo več kot 40% svetovne porabe energije (vir: Building/Facilities Management, 2021). Nadzorni sistemi za razsvetljavo, prezračevanje, ogrevanje in varnost, skupaj z učinkovitim samodejnim nadzorom, so zato pomembni vzvodi za optimizacijo zgradb podjetja. Skokoviti napredek digitalizacije v gradbeni tehnologiji spreminja vizijo stavb v prihodnosti. Postajajo mrežne, energijsko samozadostne in prilagodljive. Prihodnji energetski sistemi bodo od stavb zahtevali, da bodo sposobne dinamično upravljati svoje potrebe in proizvodnjo energije.

INFORMACIJSKO MODELIRANJE ZGRADB, BIM (angl. Building Information Modeling)

Tradicionalno načrtovanje stavb izvajajo ločeno različni projektanti. Pogosto je pri izvajanju del premalo koordinacije in kasneje pri gradnji in uporabi prihaja do problemov. Informacijsko modeliranje zgradb (BIM, angl. Building Information Modeling) je osredotočeno na razvoj celotne stavbe z vsemi disciplinami najprej na računalniku in potem s simulacijo, testiranjem in po potrebi popravljanjem v virtualnem modelu. Tako je enostavno odpraviti napake ali neskladnosti. S popolnim virtualnim modelom in nato še fizično stavbo lahko trdimo, da imamo t.i. “digitalni dvojček”. Prednosti tovrstnega načrtovanja se kažejo tudi in predvsem v uporabi izdelka, v tem primeru stavbe. Vsak vgrajeni element lahko povežemo v celotno podatkovno bazo, kjer imamo vse možnosti za analitiko stavbe in opazovanje aktualnega stanja, ki nam omogoča tekoče prilagajanje sistemov upravljanja in sprotno odpravo napak v realnem času.

ZAKLJUČEK

Prihodnost upravljanja stavb bo vsekakor temeljila na sodobnih podatkovnih bazah, kjer bo ključno vlogo odigrala kakovost pridobljenih in vnesenih podatkov, hitrost reševanja napak in nepravilnosti v delovanju centralno krmiljenih sistemov in kakovost vzdrževanja naprav in sistemov. Prisotnost človeške napake se bo minimizirala, hkrati pa se bo vloga kontrole procesov v stavbi povečala. Upravnik in vzdrževalci bodo imeli pomembno vlogo pri končni ekonomski učinkovitosti stavb; njihove kompetence bodo razširjene predvsem na področje sodobnih tehnologij in IT področja. Uporabnikom stavb bo vse bolj pomembna kakovost bivanja in bivalno udobje ter ugodje. Konec koncev pretežni del življenja preživimo prav v stavbah.

Artur Olaj, Aktiva upravljanje d.o.o.